日前，因重慶市市長(zhǎng)黃奇帆離職，市場(chǎng)上關(guān)于重慶樓市要漲的聲音不絕于耳。但是他的離職給了市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，即他的政策可能發(fā)生改變，重慶地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)重估，因此，有報(bào)道稱，一些購(gòu)房團(tuán)坐飛機(jī)去重慶炒房。此前，也有某專家表示，廣州在一線城市中房?jī)r(jià)偏低，屬于價(jià)值洼地，未來(lái)價(jià)格可能有翻番的潛力。

自2016年10月中國(guó)“因城施策”，各地陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策之后，市場(chǎng)的熱度驟減，交易量逐漸萎縮。但是，與此前調(diào)控后的預(yù)期一樣，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這次“抑制泡沫”只是壓制房?jī)r(jià)上漲的速度，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)依然會(huì)繼續(xù)上漲，二線部分屬于“價(jià)值洼地”的城市可能會(huì)大漲，前一種判斷源自“剛需”與供給減少的邏輯，而后一種則是因?yàn)槭莾r(jià)格洼地而具有“投資”價(jià)值。

那么，為什么中國(guó)具有這種強(qiáng)烈的不可逆的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期呢?主要是三方面的結(jié)合，一個(gè)是市場(chǎng)相信政府不會(huì)允許房?jī)r(jià)下跌，而房?jī)r(jià)也沒(méi)有下跌的基礎(chǔ)。這種觀點(diǎn)比較普遍。第二，中國(guó)的房屋具有很強(qiáng)的金融屬性，尤其是過(guò)去十幾年體現(xiàn)出來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，很多人都后悔沒(méi)有買房，而中國(guó)的貨幣供給繼續(xù)保持一個(gè)很高的增速，人們覺(jué)得只有地產(chǎn)能夠讓財(cái)富不會(huì)縮水。第三，與某些樓市泡沫破裂的國(guó)家相比，中國(guó)土地供給是非市場(chǎng)化的，這種由政府壟斷的土地供給模式會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格過(guò)高，但住宅數(shù)量不會(huì)過(guò)剩，從而保持一種很強(qiáng)的價(jià)格支撐。

在保增長(zhǎng)目標(biāo)下的貨幣政策邏輯沒(méi)有改變，在土地供給沒(méi)有明顯增加的背景下，在剛需與投資兩種需求驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)樓市似乎是有史以來(lái)“其堅(jiān)硬的泡沫”。因此，當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)期與蠢蠢欲動(dòng)是符合某種邏輯的。在2016年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中國(guó)首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這意味著下一步要控制投資(投機(jī))需求，但是，會(huì)議也提出“抑制資產(chǎn)泡沫，防止大起大落”。也就是說(shuō)，調(diào)控是要求價(jià)格不能大漲，但也不能大跌，而“凍結(jié)價(jià)格”在一個(gè)水平的做法，實(shí)際上，傳遞出將通過(guò)時(shí)間來(lái)慢慢消化目前“泡沫”的信息，如果這是底牌的話，就不排除在某種狀態(tài)下房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

“消化泡沫”需要一個(gè)收入高速增長(zhǎng)的背景，至少到目前為止，還沒(méi)有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體能夠“消化泡沫”，而是以泡沫破裂實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估。目前，中國(guó)的收入增長(zhǎng)速度已經(jīng)隨著經(jīng)濟(jì)增速回落而減速， 目前一線城市的房?jī)r(jià)與城市居民收入相比已經(jīng)高得離譜，顯然，如果剔除“炒家”之后，剛剛?cè)雸?chǎng)的“剛需”家庭根本無(wú)法承受，更別說(shuō)消化“價(jià)格泡沫”。其他一些國(guó)家之所以不能穩(wěn)定樓市，主要是地產(chǎn)市場(chǎng)化，金融自由化，兩者結(jié)合導(dǎo)致泡沫無(wú)法維持。但是中國(guó)并不存在這兩個(gè)條件，因此有維持樓市穩(wěn)定的可能。因此，維持現(xiàn)狀而不是消化可能是一個(gè)長(zhǎng)期的現(xiàn)象。

不過(guò)，維持“資產(chǎn)泡沫”需要付出代價(jià)，盡管泡沫破裂可能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，但它是以很短的時(shí)間實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清，糾正價(jià)值的扭曲。而維持泡沫意味著價(jià)值扭曲會(huì)繼續(xù)存在，市場(chǎng)無(wú)法出清，從而導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體無(wú)法進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，而這又會(huì)進(jìn)一步積累與惡化結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，讓轉(zhuǎn)型無(wú)法推進(jìn)。以中國(guó)目前為例，如果樓市泡沫“不增不減”，會(huì)導(dǎo)致一切要素價(jià)格高估，削弱經(jīng)濟(jì)動(dòng)能與競(jìng)爭(zhēng)力，這不利于結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

如果有序引導(dǎo)“資產(chǎn)泡沫”著陸，也就是緩慢增加有效供給(低價(jià)房)解決剛需壓力，讓存量二手房市場(chǎng)出現(xiàn)分化，最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)的下跌，恢復(fù)到一個(gè)多層次的理性市場(chǎng)，是一個(gè)理想的結(jié)果。但是，世界歷史上還沒(méi)有泡沫“軟著陸”的先例，而且這個(gè)過(guò)程意味著整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程是可控的，這似乎是違背規(guī)律。政府可以掌握政策的決策和進(jìn)度，但無(wú)法統(tǒng)一人心與預(yù)期。當(dāng)市場(chǎng)得出政府希望“軟著陸”的信號(hào)時(shí)，幾乎肯定大家都想先著陸而不是最后離席，這種一致性必然會(huì)導(dǎo)致“硬著陸”。

因此，中國(guó)次優(yōu)的選擇，應(yīng)該是先清理金融市場(chǎng)的杠桿與風(fēng)險(xiǎn)，然后向樓市發(fā)出清晰的信號(hào)，表明消除“資產(chǎn)泡沫”的決心，當(dāng)前結(jié)構(gòu)性的“其堅(jiān)硬泡沫”破裂引起的烈度不會(huì)太高，會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)分化的效應(yīng)，而不是一個(gè)城市房?jī)r(jià)普漲普跌，將來(lái)可能會(huì)是高價(jià)值的漲，低價(jià)值的跌，從而滿足不同需求。因此，中國(guó)政府不應(yīng)該擔(dān)心泡沫破裂后的風(fēng)險(xiǎn)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與樓市健康發(fā)展的必由之路。